《民法典》对生活的影响——物权编
一、居民小区车位的归属和使用是如何规定的？
《中华人民共和国民法典》
第二百七十五条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第二百七十六条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
普法讲堂
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。小区内规划用于停放汽车的车位、车库，开发商可以出售、附赠或者出租给业主。对于占用小区道路修建的停车位，产权不在开发商而在全体业主手里，可以由业主大会讨论决定如何进行利用。
二、居民的哪些事项必须由业主共同决定？如何共同决定？
《中华人民共和国民法典》
第二百七十八条第一款：
下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改管理规约；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
(七)改建、重建建筑物及其附属设施；
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
普法讲堂
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定上述法条中规定的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
三、居民小区的停车位收入、电梯及楼房外墙面的广告收入，归谁所有？
《中华人民共和国民法典》
第二百八十二条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
普法讲堂
有些小区的物业公司未经业主同意，擅自出租停车位，在小区的电梯、道路、外墙、健身设施等业主共有空间中安置广告牌，损害了业主的合法权益，物业公司因此取得的收益在扣除合理的成本之后，应当归业主共有。
四、居民小区的电梯坏了、屋顶漏水了，如何维修？
《中华人民共和国民法典》
第二百八十一条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
普法讲堂
电梯损坏、屋顶漏水等可以使用建筑物及其附属设施的维修资金进行维修。建筑物及其附属设施维修资金，有时也称专项维修基金，是指根据法律规定建立的专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后进行大规模维修，以及坏旧部分的更新和改造的资金，以使其保持正常使用功能或者不断提高其使用效能或者使其具有新的效能。
五、未经别人同意出卖其所有物，买方能否取得所有权？
《中华人民共和国民法典》
第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
第三百一十三条：善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭。但是，善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
普法讲堂
善意取得制度是指无权处分人将财产有偿转让给第三人，如果受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权的一种法律制度。如果购买者是出于善意以合理的市场价格购得这个花瓶，并且他也不知道出卖人是未经所有人同意而擅自出卖的，即可基于善意取得制度而获得这个花瓶的所有权。善意取得制度的设立是为了维护商业交易秩序，它保护的是善意第三人的交易安全。如果买受人在购买时明知原权利人的存在，则不能适用善意取得制度。
六、在已出租的财产上设立抵押的，对原租赁关系有什么影响？
《中华人民共和国民法典》
第四百零五条：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
普法讲堂
房屋租赁关系受法律保护。在房屋租赁合同签订后，无论是房屋发生所有权变更还是被设定了抵押权等他物权，均不影响租赁合同的继续履行。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
（来源：《生活中的民法典》）
上一篇：《民法典》对生活的影响——总则编
下一篇：《民法典》对生活的影响——合同编
导医台：0554-3622181办公室：0554-3622926收费处：0554-3622173
医院地址：安徽省淮南市山南新区水仙路东、民祥街南
交通指引：乘632路公交车到市妇幼保健院站下车即可到达
Copyright © 2025淮南市妇幼保健院
微信公众号
手机版